Kupovina stana za većinu građana predstavlja najveću životnu investiciju i najčešće podrazumijeva višedecenijsko zaduženje. U takvim okolnostima, zakon, procedure i institucionalni nadzor trebalo bi da predstavljaju osnovnu zaštitu kupaca. Međutim, slučaj stambene zgrade u ulici Stepe Stepanovića 53 u Banjoj Luci, u kojem se kao investitor pojavljuje OMC d.o.o., otvara ozbiljna pitanja o tome kako sistem funkcioniše kada se pojave problemi – i da li zaštita kupaca uopšte postoji izvan papira.
Ugovori, aneksi i rokovi koji se pomjeraju
Kupci stanova u zgradi u ulici Stepe Stepanovića 53 navode da su rokovi gradnje više puta probijeni, a da su im tokom procesa nuđeni aneksi ugovora kojima su ti rokovi naknadno pomjerani.
Prema ugovorima potpisanim u oktobru 2021. godine, investitor OMC d.o.o. se obavezao da gradnju započne u roku od 120 dana, a da objekat završi u roku od 28 mjeseci. Kako ti rokovi nisu ispoštovani, kupcima je ponuđen aneks ugovora 2025. godine.
Prema tom aneksu, rok za useljenje bio je 31. mart 2025., dok je rok za pribavljanje upotrebne dozvole bio 31. decembar iste godine. Stanari, međutim, navode da ni ti rokovi nisu ispoštovani.
*Kompletna dokumentacija je u posjedu redakcije, a objavljeni su samo relevantni dijelovi bez ličnih podataka.
Prvi stanari su, prema njihovim riječima, uspjeli da se usele krajem oktobra, i to u nedovršenu zgradu, bez tehničkog prijema i upotrebne dozvole. U tom periodu dio radova je i dalje bio u toku, a osnovni uslovi za normalno korištenje objekta nisu bili u potpunosti obezbijeđeni.
Stanari navode da se u isto vrijeme mijenja i komunikacija sa investitorom – umjesto jasnih pisanih objašnjenja i preciznih informacija o rokovima, odgovori postaju rijetki, neformalni i bez konkretnih datuma.
Dodatni problem tokom useljenja bilo je to što su prilazi samoj zgradi i ulazi u objekat u pojedinim periodima bili fizički blokirani i to građevinskim materijalom, uključujući cigle i kontejner, zbog čega nije bilo moguće normalno unijeti namještaj i opremu u stanove.
Zbog takve situacije, useljenje je bilo otežano, a u pojedinim slučajevima i praktično onemogućeno. Kako kažu stanari, namještaj se nije mogao unijeti kroz blokirane prilaze, pa se istovar morao vršiti na kolovozu, što je dodatno komplikovalo proces useljenja i stvaralo probleme u svakodnevnom funkcionisanju.
Stanari ističu da se nije radilo o kratkotrajnim ili najavljenim zastojima, već o situacijama koje su direktno uticale na mogućnost normalnog useljenja u stanove koji su već bili kupljeni i plaćeni.
Iskustva kupaca: od korektne prodaje do tišine i pritisaka
Kako navode kupci, komunikacija sa investitorom tokom prodaje stanova bila je intenzivna i uglavnom korektna. Na upite se odgovaralo, dokumentacija je dostavljana, a u komunikaciji je učestvovao i advokat investitora. U toj fazi, većina pitanja odnosila se na cijenu, rokove i osnovne tehničke karakteristike objekta.
Situacija se naglo mijenja u trenutku kada kupci počinju postavljati pitanja o dozvolama, tehničkom prijemu, priključcima na infrastrukturu, troškovima i rokovima završetka svih obaveza investitora. U tom periodu komunikacija slabi ili u potpunosti prestaje, a odgovori – kada ih ima – često su kratki, neprijatni ili u tonu „tužite“.
Redakcija je investitoru uputila zvaničan novinarski upit sa precizno formulisanim pitanjima, uključujući zahtjeve za dokumentaciju, dokaze i jasne rokove. U Viber grupi stanara potom je objavljeno obavještenje investitora u kojem se navodi da je “mediju dostavljen zvaničan odgovor zasnovan isključivo na činjenicama”.
Međutim, do dana objavljivanja ovog teksta, redakcija nije zaprimila odgovor na upućeni novinarski upit.
Istovremeno, kako saznajemo, dio pitanja iz novinarskog upita investitor je parcijalno adresirao u Viber grupi, kroz obavještenje upućeno isključivo stanarima. U tim porukama iznesene su tvrdnje o plaćanju struje i vode, režimu grijanja i statusu pristupnog puta, ali bez dostavljanja dokumentacije, računa, rješenja ili drugih dokaza koji su traženi u zvaničnom upitu.
Na taj način, pitanja su ostala bez zvaničnog i potpunog odgovora, dok su stanari dobili informacije koje se ne mogu nezavisno provjeriti, niti su potkrijepljene dokumentima.
Prema riječima kupaca, ovakav način komunikacije dodatno je pojačao osjećaj pritiska i nesigurnosti, jer se ključna pitanja rješavaju unutar zatvorene komunikacijske grupe, bez formalnih odgovora i bez uključivanja institucija ili javnosti.
Na promotivnoj stranici projekta, zgrada u ulici Stepe Stepanovića predstavljena je kao objekat „kvalitet bez kompromisa“, uz navode o luksuznoj gradnji, prvoklasnim materijalima i savremenoj arhitekturi. Istovremeno, stanari su redakciji dostavili fotografije i video-snimak koji pokazuju vidljive nedostatke u završnoj obradi stanova – pukotine oko prozora i vrata, loše izvedene spojeve i oštećenja na zidovima, kao i balkonsku ogradu koja se pomjera i nije čvrsto pričvršćena.
Zgrada bez tehničkog prijema i upotrebne dozvole
Iz informacija koje su dostavili stanari, a koje do dana objavljivanja ovog teksta nisu demantovane niti dokumentovano osporene, stambeni objekat u ulici Stepe Stepanovića 53 nema izvršen tehnički prijem niti izdate upotrebne dozvole.
Uprkos tome, objekat se koristi, stanovi su useljeni, a stanari svakodnevno borave u zgradi koja formalno nije završena u skladu sa zakonom, niti je zakonito stavljena u upotrebu. Time se kupci stanova nalaze u svojevrsnom pravnom vakuumu – koriste objekat koji, prema važećim propisima, ne bi smio biti u upotrebi.
Prema Zakonu o uređenju prostora i građenju Republike Srpske, tehnički prijem predstavlja obavezan postupak kojim se utvrđuje da li je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom, glavnim projektom i važećim tehničkim propisima. Tek nakon uspješno provedenog tehničkog prijema može se izdati upotrebna dozvola.
Isti zakon jasno propisuje da se objekat ne može koristiti prije nego što mu je izdata upotrebna dozvola, osim u izuzetnim i zakonom precizno definisanim slučajevima. Upotrebna dozvola je, između ostalog, preduslov za zakonito korištenje objekta, trajno priključenje na infrastrukturu i punu pravnu sigurnost korisnika.
U konkretnom slučaju, stanari kažu da tehnički prijem nije izvršen, niti im je predočena upotrebna dozvola, iako se zgrada već koristi. Time se otvara niz ozbiljnih pitanja – ne samo o zakonitosti korištenja objekta, već i o odgovornosti investitora i nadležnih institucija koje su morale nadzirati proces izgradnje i puštanja objekta u upotrebu.
Izostanak tehničkog prijema i upotrebne dozvole ima direktne posljedice po stanare: od nejasnog statusa priključaka, preko otežanog ostvarivanja prava prema institucijama i komunalnim preduzećima, do potencijalnih problema u vezi sa sigurnošću objekta i zaštitom imovine.
Do dana objavljivanja ovog teksta, investitor nije dostavio dokumentaciju kojom bi potvrdio da je tehnički prijem izvršen ili da je upotrebna dozvola izdata.
Radovi u toku i nereagovanje građevinske inspekcije
Stanari ističu da se u objektu i dalje izvode radovi, uključujući spajanje stanova i moguće zadiranje u zajedničke površine. Zbog toga je podnesena prijava građevinskoj inspekciji.
Do objave ovog teksta, građevinska inspekcija se nije oglasila niti je izvršila nadzor.
Struja, razumno korištenje energije, grijanje i uloga Elektrodistribucije
U zapisniku o primopredaji stanova navodi se da će investitor snositi troškove električne energije i vode do prenosa brojila na imena stanara, pod uslovom da se potrošnja odvija umjereno i razumno.
Međutim, ni zapisnik niti prateća dokumentacija ne preciziraju ko takvu potrošnju procjenjuje, na osnovu kojih kriterijuma i u kojem postupku. Ne postoji naveden prag potrošnje, metod obračuna, niti procedura u slučaju eventualnog spora.
Stanari u ovom trenutku ne mogu samostalno pratiti ili potvrditi stanje potrošnje, jer ne raspolažu dokumentacijom potrebnom za prijavu brojila na svoja imena. Istovremeno, investitor nije nadležni organ za očitanje potrošnje električne energije, nema zakonsko ovlaštenje da procjenjuje potrošnju po pojedinačnim stanovima, niti pravo na uvid u unutrašnjost stanova ili način njihovog grijanja.
Kako objašnjavaju stanari, upravo kombinacija nejasne formulacije o „umjerenoj i razumnoj“ potrošnji i zabrane električnog grijanja ostavlja prostor za proizvoljna tumačenja i djeluje kao oblik pritiska, jer pravila nisu jasno definisana, a ne postoji ni mogućnost nezavisne provjere.
U sistemu snabdijevanja električnom energijom, Elektrodistribucija Banja Luka jedini je nadležni subjekt za registraciju brojila, očitanje potrošnje i uspostavljanje ugovornog odnosa sa krajnjim korisnicima. Redakcija se Elektrodistribuciji obratila zahtjevom za slobodan pristup informacijama, tražeći pojašnjenja o statusu brojila u ovom objektu i uslovima za njihov prenos. Do dana objavljivanja ovog teksta, odgovor na taj zahtjev nije dostavljen.
Izostanak jasnih informacija dodatno produbljuje neizvjesnost, jer se ograničenja i obaveze postavljaju bez jasno definisanog okvira, dok nadležna institucija ostaje bez javnog očitovanja.
Grad, pristupni put i izostanak odgovora
Redakcija se obratila Gradu Banja Luka zahtjevom za slobodan pristup informacijama, tražeći dokumentaciju i pojašnjenja u vezi sa pristupnim putem do stambenog objekta u ulici Stepe Stepanovića 53.
Pristupni put u ovom slučaju nije tehnički detalj niti planska formalnost, već pitanje koje ima direktne i svakodnevne posljedice po stanare. On je neophodan za bezbjednost – dolazak hitne pomoći, vatrogasaca, komunalnih i drugih interventnih službi – ali i za uredno funkcionisanje objekta i njegovu povezanost sa javnom infrastrukturom.
Zbog neriješenog pristupa, stanari nemaju funkcionalan ulaz u garaže koje su kupili, niti mogu nesmetano koristiti dio imovine koji je uredno plaćen i definisan ugovorima. Time se problem pristupnog puta ne zadržava na nivou administracije, već postaje pitanje stvarnog korištenja imovine i osnovnih uslova života.
Upravo zbog toga, redakcija je od Grada zatražila informacije o statusu postupka koji se odnosi na pristupni put, kao i dokumentaciju koja bi pojasnila u kojoj je fazi rješavanje tog pitanja i da li postoje rokovi za njegovo okončanje.
Na ovaj zahtjev za slobodan pristup informacijama, Grad Banja Luka do dana objavljivanja ovog teksta nije dostavio odgovor.
OMC
Finansijski izvještaji firme OMC d.o.o. godinama pokazuju isti obrazac – simbolične prihode, velike gubitke i gotovo nepostojeći broj zaposlenih. U 2023. godini firma je ostvarila nešto više od 17.000 KM prihoda, uz gubitak veći od 225.000 KM. Ni 2024. godina nije donijela suštinski preokret: prihod je porastao na oko 52.000 KM, ali je minus i dalje iznosio više od 178.000 KM.
Prema javno dostupnim podacima, OMC d.o.o. u većini godina ima nula ili jednog zaposlenog. Istovremeno, ta firma se pojavljuje kao investitor stambene zgrade u Banjoj Luci, u kojoj su stanove kupili građani – često putem dugoročnih bankarskih kredita.
U isto vrijeme, kroz različite uloge u više firmi (vlasnik, osnivač, direktor, odgovorno ili povezano lice) pojavljuju se ista imena, prije svega Goran Đukić i Đorđe Lovrić. Upravo ta mreža firmi postaje ključna za razumijevanje finansijske konstrukcije projekta i raspodjele rizika.
Posebnu pažnju privlači i povezana firma OMC Istria d.o.o. u Hrvatskoj, koja prema javno dostupnim finansijskim izvještajima ne bilježi poslovne prihode, ali istovremeno iskazuje više od milion evra kratkoročnih obaveza. Riječ je o firmi bez evidentnog tržišnog prometa, ali sa značajnim zaduženjima, što dodatno komplikuje finansijsku sliku povezane strukture.
Na papiru – firme sa slabim finansijskim pokazateljima.
U praksi – stambeni projekti i prodaja stanova.
Izvor: Akta.ba i companywall.hr
Mreža firmi: gdje je promet, a gdje ostaje rizik
Iako se u ugovorima s kupcima stanova kao investitor i ugovorna strana navodi isključivo OMC d.o.o., javno dostupne baze i finansijski izvještaji pokazuju da se ista imena pojavljuju u znatno širem krugu firmi – ali sa potpuno različitim finansijskim rezultatima.
Gdje je novac?
U toj mreži nalaze se firme koje ostvaruju ozbiljan promet i stabilnu dobit:
- DEA STIL d.o.o. – firma sa stabilnim višegodišnjim poslovanjem, čiji se zbirni prihodi u posljednjim godinama mjere desetinama miliona KM, uz kontinuiranu dobit u rasponu stotina hiljada do više od milion KM, te realan broj zaposlenih.
- DEAQUA d.o.o. – firma sa višegodišnjim kontinuitetom poslovanja, milionskim godišnjim prihodima i stabilnom dobiti.
- SENET d.o.o. – firma koja se u finansijskim izvještajima izdvaja po izuzetno visokom prometu i dobiti. Prema javno dostupnim podacima, u pojedinim godinama ostvaruje prihode veće od 28 miliona KM, uz dobit koja prelazi 4,5 miliona KM, i to uz vrlo mali broj zaposlenih.
Iako nema ugovorni odnos sa kupcima stanova, SENET se pojavljuje u istoj mreži povezanih imena, sa neuobičajeno visokim profitnim maržama.
Gdje ostaje rizik?
Nasuprot firmama sa snažnim finansijskim rezultatima, u istoj mreži nalaze se subjekti koji bilježe stagnaciju ili faktički prestanak poslovanja:
- TERMIK d.o.o. – firma koja u posljednjim godinama iskazuje nulti prihod i gubitke.
- PLATINIUM INVEST d.o.o. – firma povezana sa ranijim stambenim projektima u Banjoj Luci, koja prema finansijskim izvještajima prestaje sa značajnijim poslovanjem nakon 2015. godine. Nakon tog perioda, kao investitorski subjekt u Banjoj Luci pojavljuje se OMC d.o.o.
U istoj strukturi pojavljuje se i nCity Network d.o.o., kao dodatna poslovna karika koja ukazuje na širinu i razgranatost mreže povezanih firmi.
Ovakva struktura otvara pitanje koje se direktno tiče javnog interesa:
Zašto se sav ugovorni i finansijski rizik prema kupcima stanova nalazi u firmi sa minimalnim prihodima i kontinuiranim gubicima, dok se stabilan promet i višemilionska dobit ostvaruju u drugim ovako povezanim subjektima?
Izvor: Akta.ba
Raniji slučajevi i ponavljanje obrazaca
Problemi sa stambenim projektima u kojima se pojavljuju ista imena nisu novi. Portal Banjaluka.com je još 2017. godine izvještavao o slučaju u kojem su se građani zadužili kako bi kupili stanove, ali nisu mogli izvršiti prenos vlasništva zbog neriješenih administrativnih i imovinsko-pravnih pitanja. U tom slučaju se kao investitor pominjala firma PLATINIUM INVEST d.o.o. Banja Luka, a u javno dostupnim registrima kao vlasnik te firme navodio se Đorđe Lovrić.
Prema finansijskim izvještajima, PLATINIUM INVEST nakon tog perioda prestaje sa značajnijim poslovanjem, dok se u godinama koje slijede u Banjoj Luci kao investitorski subjekt pojavljuje firma OMC d.o.o., uz ista imena koja se ponavljaju u različitim ulogama kroz više firmi.
Iako se radi o drugom projektu i drugom vremenskom periodu, obrasci koji se ponavljaju – kašnjenja u realizaciji, problemi sa dokumentacijom, otežan ili odgođen prenos vlasništva i izostanak jasnih i pravovremenih odgovora – u velikoj mjeri podsjećaju na situaciju sa kojom se danas suočavaju stanari zgrade u ulici Stepe Stepanovića 53.
Upravo taj kontinuitet ljudi, uz diskontinuitet firmi koje se pojavljuju kao formalni investitori, čini ovaj slučaj relevantnim za javnost. Ne zbog tvrdnji o nezakonitosti, već zbog pitanja da li se kroz promjenu pravnih subjekata izbjegava puna odgovornost prema kupcima stanova i da li institucije na takve obrasce reaguju pravovremeno i dosljedno.
SENET i Lutrija RS: podsjećanje na javni kontekst
Ime Đorđe Lovrić i danas se dovodi u vezu sa firmom SENET d.o.o., koja je godinama poslovno povezana sa Lutrija Republike Srpske.
Poslovni aranžmani između SENET-a i Lutrije RS bili su predmet višegodišnjih medijskih tekstova i javnih rasprava, prvenstveno zbog pitanja transparentnosti, trajanja ugovora i uloge privatne firme u poslovima koji se tiču javnog preduzeća i javnih prihoda. U tim raspravama problematizovano je i to što se ključni segmenti poslovanja Lutrije RS oslanjaju na privatne partnere, uz ograničen uvid javnosti u sadržaj i uslove tih ugovora.
U tom kontekstu, SENET se profilisao kao firma sa izuzetno visokim prometom i dobiti, koja posluje u sektoru od posebnog javnog interesa, dok se ime Đorđa Lovrića kontinuirano pojavljuje u toj poslovnoj strukturi.
Pitanje sistema
Kada se sve sagleda u cjelini – finansijski minusi investitora, nagla promjena komunikacije sa kupcima, objekat koji se koristi bez jasnog pravnog statusa i izostanak odgovora institucija – postaje jasno da ovo više nije pitanje jedne zgrade, niti odnosa jednog investitora i njegovih kupaca.
Ovo je pitanje sistema u kojem se građevinski projekti realizuju uz prećutno tolerisanje odstupanja od zakonskih procedura, dok institucije koje bi morale reagovati – ćute.
U Banjoj Luci se godinama gradi intenzivno, brzo i profitabilno. Investitori dobijaju prostor, vrijeme i razumijevanje. Građani, s druge strane, preuzimaju dugoročne kredite, ulaze u objekte čiji pravni status nije do kraja razjašnjen i ostaju bez jasnih odgovora kada postave pitanja.
Ko u tom sistemu kontroliše da li su ispunjeni svi zakonski uslovi?
Ko provjerava da li se objekti koriste u skladu sa propisima?
Ko reaguje kada se prijave problemi – i ko odlučuje da se na njih zažmiri?
Izostanak odgovora nadležnih institucija ne djeluje kao slučajnost, već kao obrazac. Nečinjenje postaje oblik postupanja, a ćutanje – mehanizam kojim se odgovornost razvodnjava i prebacuje sa jedne adrese na drugu.
U takvom ambijentu, najveći teret ne snose ni investitori ni institucije, već građani. Ljudi koji su se zadužili na 20 ili 30 godina da bi riješili stambeno pitanje, a sada se suočavaju sa pravnom nesigurnošću, zatvorenim vratima i nedostatkom informacija.
I upravo zato ostaje ključno pitanje:
Ko u ovom gradu štiti i pogoduje građevinskim investitorima – i po čijem nalogu?
Nastaviće se…
Stefan Blagić
